Pesquisa Mercedes Imóveis · Levantamento próprio
Preço do m² por dormitório em Itajaí
Quem compara apartamentos em Itajaí esbarra sempre na mesma dúvida: quanto custa, de verdade, o quarto a mais? Este levantamento responde com a nossa própria carteira, medindo a mediana do preço anunciado por metro quadrado de apartamentos de dois e de três dormitórios, bairro a bairro, com o tamanho de cada amostra publicado ao lado do número.
Levantamento mantido por Paulo Bernstorff, Co-fundador e Diretor (CRECI-SC 12867). Mercedes Imóveis, atuação desde os anos 2000.
O número que engana primeiro
Na cidade inteira, a diferença parece ser de +39,9%. Não é bem assim.
Somando todos os bairros, a mediana dos apartamentos de dois dormitórios da carteira ficou em R$ 10.661/m² (57 imóveis) e a dos de três em R$ 14.911/m² (64 imóveis). Lida assim, a conta sugere que o terceiro dormitório encarece o metro quadrado em +39,9%.
Misturar bairros diferentes numa média única é o erro mais comum na leitura de preço de imóvel, e este corte mostra o tamanho dele. Os apartamentos maiores da carteira se concentram nos bairros mais caros, então parte da diferença que o número da cidade inteira exibe é geografia, não o quarto a mais.
Quando cada bairro é medido contra si mesmo, a diferença real encolhe: +28,5% na Praia Brava, +15,7% na Fazenda e praticamente zero (-0,3%) no Centro. O número agregado é verdadeiro como soma e enganoso como conclusão, e é por isso que a tabela abaixo mostra o corte controlado.
O que o terceiro quarto custa, bairro a bairro
De +28,5% na Praia Brava a -0,3% no Centro: o mesmo quarto a mais muda de preço conforme o bairro. A amostra de cada célula está publicada porque mediana de dez imóveis e mediana de dezenove não merecem a mesma confiança.
Levantamento Mercedes Imóveis
Mediana do preço anunciado por m², apartamentos de 2 e 3 dormitórios em Itajaí
121 imóveis anunciados, extração de 10 de agosto de 2026. Um bairro entra apenas com 5 ou mais anúncios em cada lado do corte.
| Bairro | 2 dorm. R$/m² | 3 dorm. R$/m² | Diferença |
|---|---|---|---|
| Praia Bravaamostra 9 + 13 | R$ 19.036 | R$ 24.455 | +28,5% |
| Fazendaamostra 10 + 19 | R$ 13.588 | R$ 15.720 | +15,7% |
| Centroamostra 10 + 16 | R$ 11.988 | R$ 11.958 | -0,3% |
Fonte: Mercedes Imóveis (CRECI 2885J), levantamento próprio sobre imóveis anunciados. Mediana do valor pedido dividido pela área privativa. mercedesimoveis.com.br
Outros 13 bairros apareceram na carteira, mas com menos de 5 anúncios em pelo menos um dos lados do corte, e ficaram de fora: célula pequena produz mediana frágil, e mediana frágil não sustenta comparação.
O que fazer com o número
Onde o quarto a mais vale o preço
No Centro, o metro quadrado do três dormitórios custa o mesmo que o do dois: quem precisa do espaço paga pela área extra, não por um sobrepreço do corte maior. Na Praia Brava, o mesmo upgrade carrega +28,5% no metro quadrado, porque ali o três dormitórios disputa um perfil de comprador que paga pela planta maior perto do mar.
Para quem está escolhendo entre um apartamento à venda em Itajaí de dois ou de três dormitórios, a leitura honesta é comparar dentro do mesmo bairro, nunca entre bairros. E vale cruzar com o nosso levantamento de preço do m² por bairro, que mostra o quanto a geografia pesa sozinha.
Método
Como estes números foram apurados
A base são 121 apartamentos de dois e três dormitórios anunciados pela Mercedes Imóveis em Itajaí, extraídos da carteira em 10 de agosto de 2026. Para cada imóvel dividimos o valor anunciado pela área privativa e tomamos a mediana de cada célula do corte, que resiste melhor a um lançamento fora da curva do que a média. O bairro é o controle porque é a variável que mais move preço em Itajaí: cada bairro é comparado contra si mesmo, e o número da cidade inteira fica registrado como o contraste que a segmentação corrige.
Os limites são os mesmos do levantamento por bairro, e é honesto repeti-los: é preço pedido, não preço de escritura; é a carteira de uma imobiliária, não o mercado inteiro; e bairro não é endereço, porque andar, vista, idade do prédio e frente de mar movem o preço dentro do mesmo bairro. Os números são datados e congelados: valem para a data da extração e não mudam sozinhos.
O método completo está aberto em como apuramos os dados. Jornalista, pesquisador ou corretor pode baixar a base em JSON, publicada sob licença Creative Commons BY 4.0: uso livre, inclusive comercial, desde que a Mercedes Imóveis seja creditada como fonte.
Fontes
Mediana por dormitório e por bairro: levantamento próprio sobre a carteira da Mercedes Imóveis, método descrito acima e detalhado na metodologia. Conteúdo informativo. Para a leitura do seu caso, procure um profissional.